Administrarea blocurilor, ultimul „refugiu” al profiturilor din imobiliare
Afacere cu profituri sigure, administrarea imobilelor a „făcut cu ochiul“ multor firme, unele ajungând să aibă cartiere întregi în portofoliu.
Activitatea de administrare imobile este printre puţinele afaceri corelate sectorului real estate din care încă se câştigă substanţial. Succesul acestui business ţine de un marketing concentrat pe atragerea cât mai multor asociaţii de proprietari. Este însă o activitate care are parte foarte frecvent de reclamaţii vizând efectuarea de lucrări fără licitaţii şi profituri obţinute ilicit.
Pentru mulţi proprietari de apartamente, imaginea administratorului de bloc este încă aceea a unei persoane fără prea multă carte şi cu mult timp liber la dispoziţie. În ultimii ani însă, această situaţie a început să se schimbe, pe de-o parte prin obligativitatea atestărilor pentru administratori, iar pe de altă parte prin apariţia firmelor specializate. Acestea s-au înmulţit datorită faptului că activitatea de administrare asigură un profit constant, dar şi pentru că lipsa de comunicare sau insuficienta pricepere în gestionare a administratorilor pe stil vechi atrăgea tot mai multe nemulţumiri ale locatarilor.
„Trendul este clar către firmele specializate. Chiar dacă există anumite probleme şi cu unele dintre acestea, e profitabil pentru proprietari să lucreze cu persoane pregătite sau cu firme de profil. Pentru firme e profitabil fiindcă această afacere aduce un venit relativ sigur”, a declarat Mihai Mereuţă, preşedintele Ligii Asociaţiei de Proprietari Habitat. Surprinzător, căderea pieţei imobiliare nu a atras automat scăderea încasărilor firmelor de profil. Pentru multe dintre ele nu reprezintă încă o mare problemă nici dificultatea tot mai multor proprietari de a-şi plăti facturile la întreţinere. Acest aspect este frecvent compensat cu atragerea tot mai multor blocuri în portofoliu, fapt care conduce la o creştere a profitului. „Administrarea blocurilor nu a fost afectată în niciun fel de criza imobiliară. Ţin să subliniez că mai mult de jumătate din clienţii noştri sunt asociaţii de proprietari din blocuri comuniste. Afacerea este însă cu adevărat profitabilă doar după ce depăşeşti masa critică de clienţi. La început, cu 1-5-10 clienţi, o astfel de firmă nu poate fi prea profitabilă”, a declarat Ottavio Şerbănescu, director general al Scomet.
Sute de blocuri în administrare
Există firme care administrează chiar şi sute de blocuri. În plus, în cele mai multe situaţii, ele asigură şi servicii de întreţinere, reparaţii, dezinsecţie, oferind preţuri atractive şi avantajul proximităţii serviciilor. Astfel, Termoservice din Iaşi are în administrare a treia parte din fondul locativ al oraşului. „Avem în administrare peste 900 de scări de bloc şi, pe lângă blocurile vechi, avem şi ansambluri rezidenţiale noi, chiar şi blocuri ANL”, a declarat Tudor Tudose, directorul general al firmei. „Facem şi multe alte servicii: reparaţii, hidroizolaţii şi altele. Asta nu ne scuteşte de reclamaţii din partea locatarilor, dar toate firmele de profil au reclamaţii. Trebuie să subliniez însă că noi beneficiem şi de avantajul că aparţinem de Consiliul Local şi statul încă reprezintă pentru mulţi români o oarecare garanţie a serviciilor prestate”, precizează Tudose.
Un alt exemplu este firma Scomet care, de la puţin peste 50 de clienţi în a doua jumătate a anului trecut, a ajuns acum la aproape 100. Printre aceştia se numără şi blocuri vechi, dar şi ansambluri rezidenţiale precum Hydra Residence, Răzorului şi multe altele. „În ritmul ăsta de extindere, sper ca la sfârşitul anului 2011 să avem cel puţin 500 de asociaţii în portofoliu, şi asta ca urmare a tendinţei naturale de renunţare la administratorul clasic, persoana fizică «pricepută la toate» şi şcolită 10 zile la un curs la care nu învaţă nimic. Noi oferim garanţii pentru activitatea de administrare”, declară Şerbănescu.
Un alt exemplu care poate fi amintit este Romlider Administrare Imobile. Această firmă are în administrare complexuri rezidenţiale ca Blue Village, mai multe blocuri din Otopeni, 108 vile în Străuleşti, precum şi hoteluri, pensiuni şi portofolii de proprietăţi ale unor persoane fizice şi juridice.
Paravan pentru dezvoltatorii cu probleme
Dezvoltatorii rezidenţiali care şi-au intabulat proprietăţile, dar au rămas cu mai mult de jumătate nevândute, au majoritatea voturilor în asociaţiile de proprietari. Există multe situaţii în care aceştia au ales să gestioneze ansamblul rezidenţial cu propria firmă de administrare.
În principiu, aceasta nu ar trebui să fie neapărat o problemă. „Problema apare însă atunci când apartamentul are multe defecţiuni sau vicii ascunse, care ar trebui să fie remediate de dezvoltator, fiind în perioada de garanţie. Nu se întâmplă însă aşa. Dacă dezvoltatorul şi-a făcut firmă de administrare, costurile cu remedierile sunt trecute uşor şi eşalonat pe listele de întreţinere. Cu alte cuvinte, cumpărătorul, împovărat deja cu ratele la bănci şi cheltuielile de început cu mutarea, mai plăteşte o dată pentru remedieri”, a afirmat directorul unei firme de administrare care a ţinut să-şi păstreze anonimatul. Asta este explicaţia pentru care mulţi dintre cei care se mută într-un apartament nou se înfioară când văd cât au de plătit la întreţinere. „Dezvoltatorii profită de lipsa de cunoştinţe în domeniu a proprietarilor. Oricum, toţi dezvoltatorii sunt obligaţi să cedeze această activitate în doi-trei ani de la constituirea asociaţiei de proprietari. Iar dacă şi-au făcut firme de administrare, nu le-au făcut pentru viitor, ci strict pentru ansamblul dezvoltat de ei”, susţine Ottavio Şerbănescu.
Nici cu firmele nu e totul roz
Aşa cum există cazuri în care administratorii pe stil clasic sunt acuzaţi frecvent că încarcă locatarul cu costuri nejustificate la întreţinere, tot aşa există cazuri şi în rândul firmelor de administrare. De asemenea, de acuzaţii conform cărora administratorii aleg preferenţial anumite firme de prestări servicii în bloc contra unor „atenţii” nu scapă nici firmele specializate. „Cel mai important este ca locatarii să nu se culce pe-o ureche dacă şi-au pus firmă de administrare. Aceste firme atrag prin prezentarea ofertei, nu mai vin cu liste scrise cu pixul, ci cu listare pe calculator. Toţi locatarii, sau cât mai mulţi dintre ei, trebuie să fie participativi şi cu aceste firme. Trebuie să fie atenţi ca pentru orice lucrare să se aleagă dintre mai multe oferte şi să fie firme care oferă un preţ bun şi garanţii de bună execuţie”, atenţionează Mihai Mereuţă.
Nu doar firmele care execută lucrări trebuie să prezinte garanţii, ci şi administratorul şi cenzorii. „Ideal ar fi ca administratorii şi cenzorii să respecte legea şi să aducă garanţii, care pot să însemne depozit la dispoziţia asociaţiei sau bonitate bancară”, a indicat directorul Termoservice. O altă problemă care apare mai accentuat în cazul ansamblurilor noi este aceea că serviciile şi facilităţile pentru care sunt puşi proprietarii să plătească lasă de dorit ori sunt mult peste puterea lor financiară. „Pot să accept că pentru un ansamblu rezidenţial de calitate întreţinerea e mai scumpă. Problema e că firma de administrare ne cere o căruţă de bani pentru servicii inexistente. Avem un sistem de carduri de acces achiziţionat la un preţ umflat şi ne-au umplut cu camere de supraveghere peste necesar şi fără să ne consulte. Tind să cred că atât treaba cu cardurile, cât şi camerele de supraveghere reprezintă «combinaţia» firmei de administrare”, a declarat un proprietar dintr-un ansamblu rezidenţial din cartierul Militari.
Partajează acest conținut:
Publică comentariul