TIMESHARING – Repede, ieftin si bun! Investitii imobiliare cu scop turistic

TIME – SHARING – REPEDE, IEFTIN SI BUN

Sistemul time-sharing reprezinta ultimul trend in materie de vacante. Prin aceasta metoda, inventata de francezi in urma cu mai bine de 40 de ani, vile, case, camere de hotel, apartamente sau garsoniere pot fi cumparate si nu inchiriate de turisti.  Practic, clientii achita o suma, in baza careia vor dispune anual de respectiva camera pe o perioada de una sau mai multe saptamani. Ei o vor putea inchiria altor persoane sau o vor putea folosi dupa bunul plac. Turismul de tip time-sharing a fost implementat cu succes si in Statele Unite ale Americii, treptat integradu-se si in tari precum Italia, Germania, Austria, Bulgaria si Ungaria. La noi, acest tip de invetitie imobiliara este inca o noutate. In Romania, acest concept de dobaindire a unui drept de proprietate pe o perioada limitata „este o modalitate relativ noua de a abordare a unui concediu”. Aceasta activitate este reglementata Incepand  cu anul 2004 prin Legea nr. 282/2004 privind protectia dobanditorilor In ceea ce priveste anumite aspecte ale contractelor, cum ar fi dreptul de utilizare limitata.

Time-share reprezinta o modalitate de a cumpara un spatiu de cazare pentru vacanta, care ofera turistilor dreptul de a ocupa (umple) un apartament, o vila sau orice alt tip de de spatiu de cazare pentru una sau mai multe saptamani pe an. Imobilul este de obicei un complex turistic dotat cu facilitati pentru petrecerea timpul liber, Intr-un mod placut (piscina, sauna, terenuri pentru practicarea sportului, etc.). Pretul poate varia In functie de momentul anului, destinatia aleasa si de tipul imobilului. La acest pret se adauga o taxa anuala, de asemenea, variabila pentru Intretinere, precum si taxe platite pentru agentiile intermediare, notari si  avocati, dupa caz.

Principalul avantaj al acestui sistem este de a oferi turistilor posibilitatea de a dobandi dreptul de utilizare pentru o perioada nelimitata a unor proprietati scumpe, situate in statiuni cunoascute din tara, pe care in mod normal o persona nu ar fi putut sa isi permita sa le cumpere sau sa le intretina. Un alt avantaj ar fi ca odata achitat pretul camerei, clientul poate beneficia de aceasta pe durata de timp contractata, fara a fi afectat de cresterea inflatiei. Principalul dezavantaj este faptul ca valoarea de revanzarea a acestui drept de folosinta ar putea scadea chiar cu 50% din suma platita initial.

Termen Juridic: TIME SHARING – „O persoană cumpără drept de utilizare excluziva, pentru o perioadă de timp determinată (de obicei 7 zile sau multiplu de 7 zile pe an) a unei unităţi de hotel (cameră sau apartament) şi se angajează prin contract să participe la acoperirea costurilor anuale aferente administrării şi funcţionării hotelului.”

Afacerile de administrare a investitiilor imobiliare au ca obiectiv gestionarea exploatarii si Intretinerii imobilelor apartinand unor proprietari diferiti. In schimbul acestor servicii, afacerile respective percep un onorariu care rezulta de regula din diferenta Intre costul real al exploatarii (si intretinerii imobilelor) si pretul perceput de firm proprietarilor care beneficiaza de serviciile respective. Acest tip de afacere se incadreaza in conceptul mai larg de business de convenienta care exploateaza dorinta consumatorului modern de a primi serviciul Intr-o forma cat se poate de mai „la Indemana” pentru sine. In ultima vreme acest concept de afacere se dezvolta impetuos in asa-numitele „parcuri rezidentiale” In care proprietarul unui imobil nu cumpara numai imobilul din cartierul respectiv, ci, In schimbul unei taxe, primeste o serie intreaga de servicii, de la paza, electricitate, apa, gaze, canalizare, telefonie, internet, cat si ingrijirea spatiilor verzi, ingrijirea imobilului, curatenie, reparatii curente, pana la asigurarea reparatiilor multianuale (tencuieli, zugraveli, reparatii interne, acoperisuri, cai de acces, mobilier, instalatii etc.).

Aceasta gama extrem de extinsa de servicii tine si de forma de proprietate si natura parcului rezidential respectiv. Asadar, asistam In ultima perioada la preluarea functiei administrative „componenta fundamentala rezultata din dreptul de proprietate” de catre firme specializate care ofera pachete de servicii extrem de variate si de diversificate. Aceasta ne conduce la concluzia ca actualul concept de proprietate va capata In viitor conotatii cu totul si cu totul noi, avand In vedere implicatiile generate de imixtiunea acestor servicii care externalizeaza o parte din atributiile conceptului de proprietate. Un exemplu extrem de elocvent al disimularii proprietatii si al cresterii rolului firmelor de administratie ce a capatat In ultima vreme o extindere deosebita este sistemul de „time sharing„.

Sistemul de „time sharing” presupune existenta unui drept de proprietate asupra unui bun imobil pentru o anumita perioada de timp in an, a carui drept de exploatare este conditionat de plata unei taxe de Intretinere menite sa acopere cheltuielile necesare asigurarii costurilor de Intretinere si exploatare a imobilului, cat si mentinerea sa In parametrii de functionare identici sau asemanatori cu cei de la darea In folosinta ai acestuia.

Conceptul de „time sharing” este des intalnit In zone de interes turistic in care diverse persoane doresc sa aiba posibilitatea ca o data sau de mai multe ori pe an sa poata sa se duca in zona in care doresc si sa aiba locuinta „proprie” fara a fi nevoiti se preocupe de intretinerea locuintei respective. Vom intalni asadar „time sharing” pe imobile din zone turistice precum: Valea Prahovei, Poiana Brasov, Mamaia in Romania sau coastele spaniole, Grecia, Turcia si alte orase turistice cunoascute din lume.

Cheia succesului unui sistem de „time sharing” tine de seriozitatea firmei administrator si de lichiditatea si de bonitatea financiara a proprietarilor. In ultimul timp conceptul de „time sharing” s-a extins si in piete precum: exploatarea iahturilor, masinilor de lux si In general in piete legate de industria turistica si de agrement, acolo unde proprietarii ar fi dispusi ca sa imparta utilizarea bunului respectiv cu alte persoane care l-ar exploata in perioade diferite de timp.

In cazul exploatarii imobilelor In sistem „time sharing” apare necesitatea preluarii costurilor de Intretinere si reparatii curente si pe termen lung de catre o firma de administrare care, de regula, se obliga ca in schimbul unei taxe administrative sa suporte costurile respective ale imobilelor si sa le pastreze pe acestea In forma initiala data la punerea In exploatare a imobilelor.

Asadar gama de servicii pe care se angajeaza sa le efectueze firma de administratie In numele clientilor sai este extrem de diversa si are urmatoarele componente:

• Servicii de intretinere curente:

–          curatenia spatiilor comune imobilelor;

–          curatenia imobilelor propriu-zise;

–          intretinerea cailor de acces In grupul de imobile;

–          gestionarea consumului de electricitate, apa, gaze naturale, incalzire;

–          intretinerea mobilierului si al cailor de acces comune;

–          paza imobilelor;

–          asigurarea imobilelor;

–          activitati sezoniere: dezapezire sau intretinerea spatiilor verzi.

• Reparatii curente la:

–          mobilier;

–          instalatii de curent apa, gaz, incalzire;

–          spatii comune;

–          cai de acces.

• Inlocuirea:

–          mobilierul uzat;

–          instrumentarului de uz caznic;

–          centralelor de Incalzire;

–          asternuturilor si perdelelor.

• Reparatii capitale ale:

–          imobilelor: tencuieli, vopsitorie, acoperis, scurgeri, pardoseli;

–          instalatiilor de apa;

–          curentului electric;

–          gazelor naturale;

–          Incalzirii;

–          cailor de acces;

–          spatiilor comune.

Fara asigurarea de catre firma de administrare a serviciilor, respectivului ansamblu rezidential exploatat In sistem time-sharing ar fi supus distrugerii si inutilizarii iminente, avand in vedere ca proprietarii bunului stau o perioada scurta de timp din an in imobilul respectiv, sunt preocupati mai putin de intretinerea sa, ci mai degraba de utilizarea sa la maxim. De aceea ei vor prefera sa plateasca o taxa de administrare si intreaga responsabilitate a intretinerii proprietatii sa cada in sarcina unei firme specializate.

Cadru legal si conditii contractuale

Pentru a fi In conformitate cu normele legale privind achizitia unui drept de utilizare pe durata limitata, contractul trebuie sa fie incheiat pe minim 3 ani. Contractul trebuie sa fie incheiat In forma scrisa si sa fie redactat In limba oficiala a tarii in care este situata proprietatea. In cazul in care potentialul cumparator este un cetatean strain sau are resedinta in strainatate, va intocmi contractul in una din limbile oficiale ale statului in care isi are resedinta sau cetateania, la alegere, cu conditia sa fie una din limbile oficiale ale Comunitatii Europene. Atunci cand contractul nu a fost redactat In limba de stat In care este proprietate, vanzatorul trebuie sa furnizeze potentialul cumparator o traducere autorizata a contractului In limba oficiala sau in una dintre limbile oficiale ale acelui stat.

Inainte de semnarea contractului este foarte important pentru cumparatori (turist) sa isi cunoasca drepturile si nu ar trebui sa fie permis sa se faca promisiuni imposibil de materializat.

Este recomandat ca turisti/potentialii cumparatori:

• sa nu se  lase atrasi de prezentari privind conceptul „time share” sub pretextul ca au castigat un concediu sau un premiu;
• sa analizeze cu foarte mare atentie oferta inainte de a se inscrie;
• sa se asigure ca au inteles tot ceea ce implica sistemul de folosinta pe durata limitata;
• sa nu semneze nici un contract fara sa il citeasca si sa il inteleaga inainte;
• sa solicite timp pentru a studia contractul si sa incerce sa obtina consultanta de specialitate corespunzatoare de la persoane autorizate;

Legea nr. 282/2004 stabileste drepturile minime ale potentialilor cumparatori, atunci cand semneaza un contract pe durata limitata, si anume:

–          Dreptul de 10 zile In care contractul poate fi anulat pentru orice motiv si fara penalizari. Termenul se calculeaza pe zile calendaristice si curge de la data la care contractul este semnat de ambele parti sau de la data la care partile au semnat un precontract.

–          Vanzatorului ii este interzis sa solicita plata vreunui avans in timpul celor 10 zile In care isi pot exercita dreptul de anulare;

–           In cazul in care potentialul cumparator are un contract de credit luat pentru a finanta acest gen de achizitie si il denunta In termenul legal, contractul de credit este anulat fara invocarea vreunui motiv si fara nici o sanctiune;

–          Pretul de achizitie si alte cheltuieli legate de utilizarea de instalatii, taxele administrative, comisioane, etc

Elementele minime prevazute obligatoriu in  contractului pe durata limitata sunt:

a)      numele, adresa si, dupa caz, numele sau locul de desfasurare a activitatii partilor contractante, inclusiv informatii specifice cu privire la calitatea juridica a vanzatorului, identitatea si domiciliul proprietarului;

b)      incadrarea exacta din punct de vedere legal si clauzele prin care sau stabilit conditiile de exercitare a dreptului respectiv pe teritoriul proprietatii;

c)      o descriere a bunurilor existente in imobil la data predarii;

d)      In cazul in care proprietatea imobiliara este in constructie:

1. stadiul de finalizare al cladirii;
2. termen rezonabil in care proiectul va fi realizat.
3. autorizatia de constructie, precum si numele exact al autoritatii emitente;
4. stadiul de executie a lucrarilor care sunt planificarile pentru ca imobilul sa fie complet operational (aprovizionare cu gaze, electricitate, canalizare, apa si telefon);
5. sa garanteze finalizarea imobilului sau rambursarea oricarei plati de garantie in cazul in care nu sunt respectate termenele prestabilite

e)      servicii puse la dispozitia potentialilor cumparatori cu prezentarea modalitatii in care acestia vor avea acces la ele si conditiile in care vor fi utilizate (electricitate, apa, Intretinere, salubritate);

f)       facilitati curente, cum ar fi piscine, sauna, etc., la care potentialul cumparator are sau poate avea acces si in ce conditii este permis;

g)      principiile pe baza carora se vor face reparatiile si intretinerea proprietatii rezidentiale, administrarea si gestionarea ei;

h)      data exacta de intrare in vigoare a drepturilor contractuale si durata acestora;

i)        pretul care trebuie platit de catre potentialii cumparatori pentru exercitarea drepturilor contractuale;

1. suma estimata care trebuie platita de catre potentialii cumparatori pentru utilizarea bunului achizitionat inpreuna cu facilitatile si serviciile comune;
2. taxele legale obligatorii (taxe, comisioane) si cheltuieli administrative (gestionarea/ administrarea, intretinerea cladirilor si reparatii);

j)        nu vor exista alte costuri, comisioane sau taxe decat cele specificate In contract;

k)      daca este sau nu este posibil sa participe la un sistem de schimb sau de revanzare a drepturilor precum si orice costuri implicate intr-un schimb sau in caz de revanzare;

l)        date privind dreptul de reziliere sau anulare a contractului si indicatii privind persoana care va notifica rezilierea, revocarea sau anularea contractului, specificand cum se pot face aceste aranjamente sau notificari;

m)   indicarea exacta a naturii costurilor pe care cumparatorul va trebui a plateasca In conformitate cu art.6. (4) din lege, in cazul In care Isi exercita dreptul de a anula contractul, daca este cazul, informatii privind procedurile de anulare a creditului legate de contract in caz de anulare sau de denuntare unilaterala a acestora;

n)       data si locul In care contractul este semnat de catre fiecare parte.

Pentru mai multe informatii se poate studia legislatia in vigoare  prezentata in urmatoarele link-uri:

• Legea nr. 282/2004 privind anumite aspecte ale contractelor purtand asupra dobandeste dreptul de a utiliza limitata Durata de bunuri imobile;
• OG nr. 21/1992 cu privire la protectia consumatorilor, republicata, cu modificarile ulterioare;
• OG nr. 107/1999 privind comercializarea de pachete de calatorie, cu modificarile ulterioare;
• Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive In contractele Incheiate Intre comercianti si consumatori, cu modificari ulterioare ale beneficiarilor;
• Directiva 94/47/CE privind protectia dobanditorilor privind numite aspecte ale contractelor purtand asupra dobandirea unui drept de utilizare a imobilului part-time, publicata In Jurnalul Oficial al European Comunitatilor Europene (JOCE) – nr. L280 din 29-10-1994

Aspecte sdministrative si contabile

Din punct de vedere contabil, faptul ca o firma de administrare preia In exploatare anumite imobile in sistemul „time sharing” contra unei taxe de administrare naste o serie de probleme contabile legate de aplicarea corecta a conceptului de accruals (contabilitate de angajamente).

Prima problema este legata de faptul ca firmei administrator nu Ii apartin costurile pe care le gestioneaza. Plecand de la definitia cheltuielilor din cadrul contabil conceptual, acestea sunt: diminuari de beneficii sau avantaje economice viitoare, evaluate in mod fiabil, rezultate ca urmare a unui minus de activ, plus de datorie sau o combinatie a acestora, reflectate sub forma diminuarii capitalurilor proprii sub alte forme decat remunerarile catre proprietari. Observam ca respectivele cheltuieli nu sunt ale firmei administrator, ci apartin proprietarilor imobilelor, fapt rezultat si din natura contractelor de utilitati care sunt incheiate cu proprietarii, spre exemplu, sau a titlurilor de proprietate existente asupra imobilelor respective. Acest fapt ne conduce la concluzia ca sumele vehiculate de firma de administrare reprezinta mai degraba decontari in numele clientilor decat cheltuieli ale firmei.

Cu siguranta ca, de la serviciu la serviciu, situatia se nuanteaza. Spre exemplu, costul salariilor necesare intretinerii imobilelor este greu de crezut ca s-ar putea considera o decontare in numele clientilor si cu siguranta ca am fi tentati sa o inregistram ca o cheltuiala a firmei. La fel si consumabilele si mobilierul Inlocuit am fi tentati sa le inregistram pe cheltuielile firmei, insa, privite mai atent, toate aceste tranzactii nu ar trebui inregistrate drept costuri ale afacerii, ci ca o decontare in numele proprietarilor al caror cost este.

Problema se complica atunci cand intervine In ecuatie taxa de administrare. Ea reprezinta un venit al firmei sau o decontare in numele clientilor, cand recunoastem profitul, tinand cont atat de necesitatea acoperirii costurilor curente de intretinere, exploatare si reparatii, cat si de cele sezoniere sau care au loc la intervale mari de timp (reparatii capitale ale bunurilor imobile, spre exemplu). Daca facem apel la definitia notiunii de venit (majorari de beneficii sau avantaje economice viitoare, evaluate In mod fiabil, rezultate ca urmare a unui plus de activ, minus de datorie sau o combinatie a acestora, reflectate sub forma majorarii capitalurilor proprii sub alte forme decat remunerarile proprietarilor), vom remarca faptul ca asa-numita taxa de administrare nu este nici pe departe un venit al firmei de administrare. Deoarece ea nu genereaza o crestere a unui element de activ, scaderea unei datorii sau o combinatie a acestora, decat pentru partea de „marja bruta colectata” cu „provizioanele” necesare reparatiilor capitale la anumite intervale de timp.

Pornind de la aceasta problema a recunoasterii veniturilor si cheltuielilor in cazul acestor afaceri, vom constata ca un rol important in definirea lor il are contractul de management, care va trebui sa fie unul extrem de precis In ceea ce priveste natura serviciilor prestate de firma de administrare si a limitei de responsabilitate. Pentru a delimita extrem de clar pana unde este costul firmei si de unde Incepe costul proprietarului, de unde este venitul firmei si unde este o pura decontare in numele proprietarului.

Un alt element fundamental al relatiei contractuale il reprezinta corectitudinea Intocmirii contractelor de utilitati, care vor trebui In mod normal incheiate in numele proprietarilor ce vor trebui sa isi asume eventualele Intarzieri sau Intreruperi in caz de neplata a facturilor. O judicioasa Intocmire a acestor contracte va permite si o corecta reflectare In contabilitate a esentei afacerii de „time sharing” din punct de vedere al firmei administrator.

In cazul firmei administrator, adevaratul profit/venit al firmei este cel ce va depasi obligatiile legate de acoperirea „cheltuielilor” curente ale imobilelor plus cota necesara sustinerii reparatiilor pe termen lung. Deci este fundamental pentru firma sa bugeteze si sa prevada in contractele de management costurile curente, cat si cele legate de acoperirea cheltuielilor pe termen lung. Asadar, procesul de castig in cadrul firmelor are trei determinari. Daca taxa de administrare va fi egala cu suma cheltuielilor curente bugetate plus cheltuielile cu reparatii capitale multianuale bugetate plus un profit, atunci din punct de vedere contabil avem trei momente de recunoastere a profitului:

• profitul bugetat in momentul facturarii;
• profitul/pierderea rezultata din acoperirea cheltuielilor curente la sfarsitul anului financiar in care cheltuielile au avut loc;
• profitul/pierderea rezultat/rezultata din acoperirea cheltuielilor de capital la terminarea perioadei in care acestea au fost prevazute si realizate efectiv.

Iata asadar ca, prin natura afacerii, recunoasterea venitului/profitului se va face in momentul recunoasterii/aparitiei cheltuielii respective si nu invers, asa cum suntem obisnuiti prin aplicarea principiului conectarii cheltuielii la venituri si a principiului recunoasterii veniturilor, cat si prin prisma aplicarii IAS 18 „Veniturile din activitati ordinare” si IAS 11 „Contactele de constructii”.

Pentru a exemplifica, vom surprinde cele descrise anterior sub forma unei monografii contabile pentru o firma care desfasoara astfel de activitati de administrare.

Suntem la o firma de administrare a unui parc rezidential gestionat in sistem “time sharing” format din “n” apartamente. Unitatea de sharing este saptamana per apartament. Conform contractului taxa de administrare a fost stabilita prin contract la suma de 100 um. Din aceasta, potrivit calculelor din planul de afaceri intocmit de firma de administrare, in medie 50 de um sunt destinate acoperirii cheltuielilor curente, 20 um sunt destinate acoperirii cheltuielilor cu reparatiile capitale ce urmeaza a fi efectuate din trei in trei ani, 20 um reprezinta cheltuielile care acopera reparatiile ce se desfasoara din zece in zece ani, iar 10 um reprezinta profitul bugetat al firmei. Suntem in anul N. Conform contractului, daca proprietarul anunta firma de administrare cu doua saptamani inainte de scadenta perioadei de sharing ca nu intentioneaza in anul respectiv sa utilizeze perioada pe care o detine, el va fi obligat sa plateasca numai 60 um. Valoarea se bazeaza pe un antecalcul rezultat din urmatoarele sume: 15 um reprezinta cheltuieli de intretinere in caz de neutilizare, 20 um reprezinta cheltuieli cu reparatii capitale necesare la trei ani, 20 um reprezinta cheltuieli care se impun cu reparatii din zece in zece ani si 5 um reprezinta profitul firmei de administrare.

Respectivul exemplu presupune urmatoarele inregistrari contabile:

1. Inregistrarea facturii in situatia in care proprietarul isi exercita optiunea de a exploata perioada ce ii apartine din anul N (valoarea facturii este deci de 100 um).

411 = % 119 um

Clienti

704 10 um

(venituri din prestarea

de servicii)

472 N+3 20 um

(cheltuieli bugetate N+3)

472 N+10 20 um

(cheltuieli bugetate N+10)

472 N 50 um

(cheltuieli aferente

exercitiului N)

4427 1,9 um

(T.V.A. colectata)

44287 N+3 3,8 um

(T.V.A. neexigibila N+3)

44287 N+10 3,8 um

(T.V.A. neexigibila N+10)

44287 N 9,5 um

(T.V.A. neexigibila N)

2. Inregistrarea facturii pentru un proprietar care nu doreste in anul N sa isi utilizeze perioada.

411 = % 71,40 um

Clienti

704 5 um

(venituri din prestarea

de servicii)

472 N 15 um

472 N+3 20 um

(investitii)

472 N+10 20 um

(investitii)

4427 0,95 um

44287 N 2,85 um

44287 N+3 3,8 um

44287 N+10 3,8 um

3. Inregistrarea facturilor primite pentru utilitati de catre imobilele ansamblului rezidential in luna X din anul N in valoare de 119 um.

% = 461 119 um

(debitori diversi)

471 N

(cheltuieli

in avans N) 100 um

44286 N 19 um

(T.V.A. neexigibila

aferenta cheltuielii

in avans N)

Atentie! Desi datoria nu este a firmei administrator, acceptam pentru ratiuni de tehnica contabila sa inregistram datoria catre furnizorul de utilitati in contul 461, pentru a tine evidenta acestei datorii. In bilant se impune efectuarea unei mentiuni speciale cu privire la natura datoriei tocmai pentru a fi tratata ca atare (extrabilantier) si nu ca o datorie a firmei.

4. Inregistrarea salariilor aferente exploatarii ansamblului rezidential in luna X din anul N in valoare de 20 um.

471 N = 421 20 um

5. Inregistrarea achizitiei de consumabile aferente intretinerii imobilelor in sistemul time sharing in valoare de 11,9 um.

% = 461 11,9 um

471 N 10 um

44286 N 1,9 um

6. Inregistrarea achizitiei de felicitari de craciun din partea firmei administrator pentru a fi trimise proprietarilor. Deoarece nu este o cheltuiala prevazuta in contractul de management, este o cheltuiala a firmei. Valoarea facturii 11,9 um.

% = 401 11,9 um

604 10 um

4426 1,9 um

7. Presupunem ca valoarea contului:

● 472 N la sfarsitul anului este de 1.000 um

● 44287 N la sfarsitul anului este de 190 um

● 471 N la sfarsitul anului este de 900 um

● 44286 N la sfarsitul anului este de 171 um

Recunoasterea profitului la sfarsitul anului financiar se va realiza prin formula contabila:

472 N = % 1.000 um

471 N 900 um

704 100 um

Recunoasterea T.V.A.-ului aferent venitului net:

44287 N = % 190 um

44286 N 171 um

4427 19 um

8. Presupunem ca valoarea cheltuielilor efective pentru realizarea reparatiilor prevazute in N+3 a fost de 3.000 um. Inregistrarea in contabilitate:

% = 461 3.570 um

471 N+3 3.000 um

(investitii)

44286 N+3 570 um

Daca valoarea bugetara a fost de 2.800 um si a fost colectata in contul 472 N+3 (investitii), regularizarea veniturilor si a cheltuielilor se va face dupa nota contabila:

472 N+3 = % 2.800 um

(investitii)

476 N+3 3.000 um

(investitii)

704 –200 um

Regularizarea T.V.A.-ului aferent:

44287 N+3 = % 532 um

44286 N+3 570 um

4427 –38 um

9. Se recomanda chiar tinerea unui cont bancar separat in care sa se desfasoare operatiunile de incasari si plati legate de exploatarea complexului rezidential in sistem “time sharing” pentru a se individualiza si din punct de vedere operativ lichiditatea de care dispune complexul imobiliar respectiv.

Suma excedentara recunoscuta in conturile de venit va putea fi insa transferata in conturile generale ale firmei administrator pentru finantarea curenta a firmei.

Se incaseaza suma de 119 um dintr-o factura emisa pentru utilizarea unei perioade:

5121 = 461 119 um

(complex rezidential)

Se transfera suma aferenta profitului curent:

5121 = 5121 11,9 um

(cont general) (complex X)

Pentru sumele care raman nefolosite si care sunt destinate finantarii unor cheltuieli viitoare se recomanda a se constitui depozite bancare menite sa acopere prin dobanzile generate de acestea eventualele diferente de pret generate de trecerea timpului si eroziunea monetara asupra bugetelor de cheltuieli care au fost prevazute pentru reparatiile capitale din anii urmatori.

Sursa: contabile.ro